Infolge der Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 vom 23.06.1965 (nachstehend „Gesetz“ genannt) haben sich zu verschiedenen Zeitpunkten die für die Begründung einer Grunddienstbarkeit/eines Wohnungseigentums erforderlichen Unterlagen und die beim Grundbuchamt durchzuführenden Geschäfte geändert. Im Rahmen dieser Änderungen wurden zu verschiedenen Zeitpunkten Rundschreiben und Bekanntmachungen herausgegeben, um die Praxis in den Grundbuchämtern zu lenken.
Das vorliegende Rundschreiben soll die Abwicklung von Grundstücksgeschäften, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben, in den Grundbuchämtern im Allgemeinen klären.
II- EIGENTUMSWOHNUNG UND EIGENTUMSMIETVERTRAG
(a) Selbständige Abteilung
Ein selbständiger Teil ist ein Teil des Hauptgrundstücks, der im Grundbuch als selbständiges, zur selbständigen Nutzung geeignetes Grundstück eingetragen ist und dem selbständigen Eigentum unterliegt. Das Gesetz besagt, dass Gebäudeteile wie Stockwerke, Wohnungen, Büros, Läden, Geschäfte, Lager, Keller, Lagerhallen usw. als eigenständige Teile eingetragen werden müssen, wenn sie für eine eigenständige Nutzung geeignet sind.
(b) Begründung von Grunddienstbarkeiten und Wohnungseigentum an gemeinschaftlichen Gebäuden.
Liste der Dokumente:
– Die Lage der Gebäude, Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen, die Art und Weise und die Reihenfolge der Nutzung der Gebäude, ein Lageplan, der gemäß dem architektonischen Entwurf einer genehmigten Baugenehmigung erstellt wurde, so dass er alle Parzellen oder Grundstücke innerhalb eines gemeinsamen Gebäudes umfasst, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Bauplans und der Parzellenpläne und von der zuständigen Behörde genehmigt.
– Ein von einem Architekten erstellter und von dem oder den Miteigentümern unterzeichneter und von der zuständigen Behörde genehmigter Bauplan.
– Ein einheitlicher Bewirtschaftungsplan, in dem die Gebäude und Standorte innerhalb des Geltungsbereichs des gemeinsamen Gebäudes festgelegt sind.
– Der Entwurf des Bauantrags wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für architektonische Entwürfe formalisiert, die von den Gemeinden und anderen relevanten Institutionen gemäß den einschlägigen(g) allgemeinen Richtlinien elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt werden.
– Gemäß den von der Generaldirektion unter (g) veröffentlichten Normen ist ein dreidimensionales digitales Gebäudemodell des architektonischen Projekts erforderlich, das an das Grundbuchamt geschickt wird.
– Zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen ist im Falle einer Eigentumswohnung eine genehmigte und für einen bestimmten Zeitraum (5 Monate) gültige Baugenehmigung und im Falle von Wohnungseigentum eine Nutzungsgenehmigung erforderlich.
Werden die vorgenannten Unterlagen vollständig vorgelegt, so stellt das Grundbuchamt eine amtliche Urkunde aus und trägt die Grunddienstbarkeit und das Wohnungseigentum gemäß Artikel 4 des Kapitels II dieser Allgemeinen Verordnung ein.
2 – Gemeinschaftsflächen in Gemeinschaftsgebäuden und Tcscili (amtliche Eintragung)
Die Gemeinschaftsflächen in einem Gemeinschaftsgebäude sind im Gesetz wie folgt geregelt;
(a) Grundstücke oder unabhängige Abschnitte innerhalb eines kollektiven Gebäudes können zur gemeinsamen Nutzung und zum Nutzen der unabhängigen Abschnitte innerhalb des kollektiven Gebäudes zugewiesen werden.
In der Spalte der Deklarationen von Parzellen oder unabhängigen Abschnitten, die sich innerhalb des kollektiven Gebäudes befinden und Gemeinschaftsflächen sind, die für die gemeinsame Nutzung aller unabhängigen Gebäude zugewiesen werden, sind die Nummern der Inseln, Parzellen und unabhängigen Abschnitte anderer Parzellen innerhalb des kollektiven Gebäudes einzutragen.
In der Spalte mit den Angaben zu den unabhängigen Abschnitten, die die Gemeinschaftsfläche nutzen, sind die Nummern der Parzelle(n) oder der unabhängigen Abschnitte, die als Gemeinschaftsfläche zugewiesen sind, sowie die Nummern der Parzelle(n) oder der unabhängigen Abschnitte, die gemeinsam mit der Parzelle oder den unabhängigen Abschnitten genutzt werden, anzugeben.
(b) Die gemeinsamen Sozial- und Infrastruktureinrichtungen von mehr als einem Gebäude innerhalb eines gemeinsamen Gebäudes gelten als gemeinsamer Ort der unabhängigen Einheiten, zu denen sie gehören, unabhängig davon, auf welchem Grundstück oder in welchem Gebäude sie sich befinden. Bei der hier genannten gemeinsamen Fläche kann es sich um einen Landeplatz für die Wohnungseigentümer aller Grundstücke, für die Wohnungseigentümer eines einzigen Grundstücks oder für die Wohnungseigentümer einer einzigen Einheit innerhalb eines gemeinsamen Gebäudes handeln. Dies muss aus dem Lageplan, dem Bewirtschaftungsplan oder dem Gebäudeentwurf eindeutig hervorgehen. Ist dies nicht der Fall, so gelten die Gemeinschaftsflächen als Gemeinschaftsflächen aller unabhängigen Einheiten des gemeinsamen Gebäudes, und die Wohnungseigentümer haben hier ein Eigentumsrecht im Verhältnis zu ihren Grundstücksanteilen. Änderungen an den Gemeinschaftsflächen sind nur mit einstimmigem Beschluss der Wohnungseigentümer möglich.
